Pourquoi la mise de fonds est-elle si déterminante ?
Au Québec, la mise de fonds minimale est de 5 % sur la première tranche du prix d'achat d'une propriété admissible. En dessous de 20 %, une assurance prêt hypothécaire (offerte par la SCHL ou un assureur privé) est obligatoire, et sa prime s'ajoute au montant emprunté. À 20 % ou plus, le prêt devient conventionnel : aucune assurance n'est exigée, ce qui réduit le coût total du financement.
Bien planifier la provenance de votre mise de fonds est donc une étape clé avant même de visiter des propriétés. Heureusement, plusieurs régimes gouvernementaux permettent d'y accéder sans contracter de nouvelle dette.
Le RAP : retirer de vos REER pour l'achat
Le Régime d'accession à la propriété (RAP) vous permet de retirer des fonds accumulés dans votre REER pour financer l'achat ou la construction de votre première résidence principale, sans payer d'impôt au moment du retrait. Vous disposez ensuite d'une période de remboursement pour remettre les sommes dans votre REER selon un calendrier établi.
Quelques points importants à retenir :
- Les fonds doivent être dans le REER depuis au moins 90 jours avant le retrait.
- Si vous ne remboursez pas la tranche annuelle prévue, elle est ajoutée à votre revenu imposable cette année-là.
- Les plafonds de retrait sont fixés par le gouvernement fédéral et peuvent être révisés. Vérifiez les montants à jour auprès de l'Agence du revenu du Canada ou d'un professionnel.
Le CELIAPP : le nouveau régime taillé pour les premiers acheteurs
Le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) est un régime enregistré conçu expressément pour les premiers acheteurs. Il combine les avantages du REER (cotisations déductibles du revenu) et du CELI (retraits non imposables lorsqu'ils servent à l'achat d'une première propriété admissible).
Points essentiels :
- Les cotisations réduisent votre revenu imposable, comme dans un REER.
- Les retraits effectués pour l'achat d'une première propriété sont non imposables.
- Des plafonds de cotisation annuels et à vie s'appliquent; consultez les règles à jour auprès de l'Agence du revenu du Canada ou d'un courtier hypothécaire.
- Il est possible de combiner le CELIAPP et le RAP pour un même achat, ce qui peut augmenter la somme disponible.
Les autres sources de mise de fonds à considérer
Au-delà du RAP et du CELIAPP, d'autres avenues permettent de constituer votre mise de fonds de façon responsable :
- CELI (Compte d'épargne libre d'impôt) : les retraits sont non imposables et sans obligation de remboursement. C'est un outil d'épargne flexible pour accumuler des fonds à votre rythme.
- Épargne personnelle régulière : un plan d'épargne automatique, même modeste, s'accumule efficacement sur quelques années.
- Don familial : un don d'un proche est accepté par la plupart des prêteurs, sous réserve de conditions précises (lettre de don, absence d'obligation de remboursement). Vérifiez les exigences avec votre courtier hypothécaire.
À noter : emprunter la mise de fonds (ex. marge de crédit) est généralement permis, mais la dette supplémentaire est prise en compte dans le calcul des ratios ABD et ATD lors de la qualification hypothécaire, ce qui peut réduire votre capacité d'emprunt.
Comment choisir la bonne combinaison pour votre situation ?
Il n'existe pas de formule universelle. La meilleure stratégie dépend de votre situation fiscale, de votre horizon d'achat et des sommes déjà accumulées. Par exemple, si vous avez peu de REER mais une capacité d'épargne courante, le CELIAPP peut être ouvert dès maintenant pour commencer à accumuler des droits de cotisation. Si vous avez des REER bien garnis, le RAP peut libérer rapidement des fonds.
Un courtier hypothécaire peut examiner votre portrait financier, vous expliquer les critères de chaque programme et vous aider à préparer votre demande de financement en tenant compte des sources de mise de fonds retenues.
Ce qu'il faut retenir
Le RAP, le CELIAPP, le CELI et l'épargne personnelle sont les principaux outils à la disposition des premiers acheteurs québécois pour constituer une mise de fonds sans s'endetter davantage. Chaque programme a ses propres règles, plafonds et conditions d'admissibilité qui peuvent évoluer : il est essentiel de vérifier les données à jour auprès des sources officielles ou d'un professionnel avant de prendre une décision. Bien comprendre ces options vous permettra d'aborder votre démarche hypothécaire avec une base solide et réaliste.
Communiquez avec votre courtier hypothécaire, Simon Desgranges-Jean, pour évaluer vos options de mise de fonds et clarifier votre démarche de financement selon votre situation personnelle.
Frequently Asked Questions
Peut-on combiner le RAP et le CELIAPP pour le même achat ?
Oui, il est possible d'utiliser les deux régimes pour un même achat d'une première propriété, ce qui permet de cumuler les sommes disponibles. Vérifiez les conditions d'admissibilité de chacun auprès de l'Agence du revenu du Canada ou d'un courtier hypothécaire.
Un don familial peut-il servir de mise de fonds au Québec ?
Oui, la plupart des prêteurs acceptent un don d'un proche comme source de mise de fonds, à condition qu'une lettre de don confirme qu'il n'y a aucune obligation de remboursement. Les exigences varient selon le prêteur.
Que se passe-t-il si je ne rembourse pas mon RAP chaque année ?
La tranche annuelle non remboursée est ajoutée à votre revenu imposable pour l'année concernée, ce qui entraîne un impôt à payer. Il est donc important de respecter le calendrier de remboursement établi.
Puis-je emprunter ma mise de fonds sur une marge de crédit ?
C'est généralement permis par les prêteurs, mais la dette ainsi contractée est incluse dans le calcul de vos ratios d'endettement (ABD et ATD), ce qui peut réduire le montant hypothécaire auquel vous êtes admissible.
Quand devrais-je ouvrir un CELIAPP si je prévois acheter dans quelques années ?
Le plus tôt possible, car les droits de cotisation inutilisés peuvent se reporter d'une année à l'autre dans certaines limites. Ouvrir le compte maintenant vous permet de commencer à accumuler des droits même si vous n'avez pas encore les fonds à y déposer.
